商業物業的退租總是一種吃力的工作，並且需要與時間競賽。 它的過程有點複雜且成功退租與否往往取決於能否找到一個替代租戶成功地簽訂新約。
1. 退租是什麼
退租通常在商業租賃中發生。 提前終止具有法律約束力的租約是房東和租客之間的共同協議。 房東將收回物業重新放租。 在最終簽署退租契據之前，它涉及一系列的步驟。
2. 為什麼退租
退租的過程通常是由租戶由於自己的原因而觸發的，例如在最近爆發的 Covid-2019 大流行，不少公司在經濟狀況突然惡化的情況下選擇退租。 然而許多這些退租個案是由於好事而非壞事觸發的，如當一家成功的公司需要更多的擴張空間或在併購後將業務遷至合併後公司的辦公室時。 對於一些注冊資本較低的有限公司來說，他們在沒有簽個人擔保並且可以在失去對場所的控制之前處置和轉移所有有價值的設備的情況下，可能寧願選擇違約並被沒收所有的保證金。 然而，對於擁有一定價值裝置和設備而又可吸引其他租戶以一定頂手費頂租的公司來說，這就另作別論。
3. 如何退租
除非租約中有任何中斷條款允許，否則必須通過至少補償業主重新出租物業所涉及的所有費用才有望與業主達成退租協議。 由於尋找新租戶的成本和時間是不可估量的，因此成功的退租通常伴隨著由租戶或在小數情況下由業主找來的同樣好甚至更好的替代租戶。
業主抗拒 - 如果涉及的物業來自單一業權大廈，那麼從業主的角度來看，該大廈的所有退租單位基本上都是競爭者，因此除非租戶可以引進著名的替代租戶或替代租戶可以支付更好的租金，在退租談判過程中通常會遇到業主的不合作反應。在這個情況下，您或您的代理人的談判技巧以及與業主的關係可能會成為能否成功退租的關鍵。
4. 退租的收支平衡點
退租的時間很重要。 只有當退租所支付的成本低於您剩餘的合同義務，即剩餘需支付的總租金、管理費、政府差餉和還原成本時，退租才有意義。 退租成本包括：
- 代理費
- 營銷成本
- 被沒收的部分或全部保證金
- 免租期（以現金換算）
- 租金補貼
- 執行退租契約的法律費用
因此，當租約到期日越迫近，剩餘的總合同責任就越低。 考慮到相約或更大的退租成本，超過這個收支平衡點將令退租變得毫無意義。
| 退租帶來的總節省開支 | |
| 每月總租用費用： | $100,000 |
| 還原成本： | $150,000 |
| 代理費（2個月租金）： | $200,000 |
| 免租期（以現金換算）： | $250,000 |
| 租金補貼： | $330,000 |
| 法律費用： | $20,000 |
| 被沒收的全部保證金： | $300,000 |
| 總退租成本： | $1,250,000 |
5. 如何尋找替代租戶
由於有否替代租戶在手對任何退租談判至關重要，而尋找合適替代租戶通常是租戶的責任，因此租戶應在做出退租決定後立即通知業主並儘早委託房地產代理將其物業推出市場，因為任何延遲都意味著支付更多不必要的租金，並且更有可能超出上述退租收支平衡點並導致退租失敗。
有競爭力的代理費如要勝出這場時間競賽，租戶可考慮用高一點的中介費以獲得更多的動力，正如許多業主在經濟低迷時期所採用的策略相同，再且退租比處理一般新的租賃來得復雜，並且來自市場其他樓盤的競爭也是很大。
租金補貼對寫字樓退租而言，租戶一般須提供免租期於替代租戶並以現金形式在簽訂退租協議時支付，在某些情況下，租戶為要滿足業主的期待可能還須向替代租戶提供額外租金補貼以彌補租金缺口。
6. 退租契據
在業主、租客和替代租客達成協議後，租客和替代租客將分別與業主簽署退租契據和新租約。 由於法律條文事關重大，為免將來出現任何法律挑戰，以上文件 的準備與執行應通過律師進行並需及時向相關部門進行適當的登記。