您是否已找到合适的办公室，工作坊或零售店铺，并准备与业主协商租约呢？ 以下是有关商业租赁合同条款的完整指南，助您与业主协商最佳交易条款。
1. 面积
商用物业的面积一般有三个定义，即建筑面积（G） 、可租用面积 （L） 和实用面积 （N）。
实用面积
实用面积是指该单位内的可用面积，包括阳台和其他类似的专用地方，但不包括公共 地方，如楼梯、电梯井、大堂和公共厕所。 它还包括与其他单位共享的分间墙厚度的一半和该单位内的所有 柱子。
这是对物业面积最清晰的表述，并可用于占用成本的类比分析。
然而，只有不到1% 的办公楼是以实用面积计算租金，其中包括香港置地的物业，如交易广场、怡和大厦、遮打大厦、置地广场等。
可租用面积
可租用面积是指该单位的实用面积 （即单位内的可用面积）加上公共地方的一定比例份额，包括厕所、电梯大堂和通道，但不包括该楼层的楼梯，电梯井和机房。一般的实用率为75 至90% 不等。
可租用面积一向被许多著名的甲级摩天大楼使用，如国际金融中心一二期，中环广场，太古广场， 太古坊一号等。
建筑面积
建筑面积是在香港商业楼宇中最被广泛使用的。 这是单位的总楼面面积，包括公共区域，如楼梯，电梯井，大堂和公共厕所的一定比例份额。 虽然它没有确切显示单位内的专属可用面积，但它一定程度上反映了建筑物的公共设施的多寡。 一个公共设施很少的旧唐楼其实用率可高达90%，而对于具有会所，宽敞大堂 和卫生间的现代建筑来说，实用率可能只有70%或更低。
实用率
实用率是指将建筑面积或可租用面积转换成实用面积的比率。 虽然香港对此没有法定标准且存在很大差异，但可租用面积的实用 率通常约为75-90%，建筑面积的实用率则约为65%-75%。
注意事项
根据香港法律，住宅物业业主是需要使用可售面积来推销其房屋，但对非住宅物业就没有这个限制。 虽然建筑面积是在香港商业楼宇中最被广泛使用的，但它并没有标准的法律定义 ，因此不难看到许多在同一栋楼的同层单位的实用率可有所不同。 面积膨胀也是许多分散业权大厦的普遍现象，如力宝中心，海富中心等， 租户在对目标物业进行成本比较时必须小心谨慎。
专家建议
租户不应尽信所引用的建筑面积及其估算的实用率。 他们应该或在可信赖的租赁代理或空间审计师的协助下用实地测量或量度比例平面图 的方法计算出真正的实用面积用于模拟目标物业的占用成本。
对于购买尚未建成或分间的商用物业，投资者应尝试要求卖方提供认可人士（AP）的证书，以确认真正的实用面积。
2. 租期
租约与短期许可
在香港租赁不同类型和大小的物业时，租期的差异是很大的。 它通常是以年为基本，但在某些情况下，如承租弹性办公室，购物中心的售货亭或快闪店，租期是可以以月为 基本的。 对于按月为基本的短期租约，合同会称为「许可证」而非 「租约」，「许可期」而非「租期」和 「许可费」而非「租金」。 虽其性质相似，但租约与短期许可在对有关空间的占用权的法律影响上是有所不同的。
租期长短
就香港的商业物业（即写字楼、零售或工业物业）而言，面积低于10,000平方呎，通常的租期为两至三年。 面积越大，租期越长。 较大的租户倾向于获得更长的租约，因为他们通常比小型或初创公司更成熟，更能规划其对未来业务增长的要求。 较短的租赁期限在这个充满活力的市场中提供了更大的灵活性，但缩短了装修成本的摊销期。 当在上升的市场趋势下或涉及成功的零售品牌时，翻倍的续租租金在香港并不少见。 因此，租户在谈判理想的租约年期时必须权衡自己业务的所需。
租约含续租权或定期租金检讨条款
对涉及数万平方呎或庞大设置成本的商用物业租赁，租户往往会确保有超过三年但不多于十年的租约年期（香港业主通常很少接受 十年或更长的租约期）。 由于租赁市场往往难以预测并且非常波动，因此长期租约通常会包含定期租金检讨 的条款来釐定检讨租金的时间和细则，例如在第三、五或六年年底进行租金 检讨并以当时公开的市场租金或以双方于租约釐定的租金上限调整。 此外，这些长期租约也可以混合使用「定期租金检讨」和「续租权」的条款，例如，一份六 年期的租约可以包含在第三年年底需作租金检讨并于六年租约到期时 租户有权续约三年。 简而言之，较大的租户总是处于一个更好位置与房东谈判适合自己的租约年期。
真实案例
展豪集团有限公司是一间国际医疗集团，它租用华懋中心一期七层的租约年期就是 由2016年起固定五年，并可选择于到期后再续租五年。
3. 续租权
续租权为租户提供在租约自然到期时以当时的公开市场租金或以双方于租约釐定的租金上限续租，一般为期一至 三年。 通常该续租权的最后执行期限（通常在租约到期前六个月）和市场租金的釐定 方法（通常通过仲裁或由独立专家确定）在租约会有所规定。
注意事项
虽然这续租权对租户大多有利，但租户还是有一些诀窍要注意的。 当涉及到执行续租权的最后期限时，房东可能会故意推迟与租户就续租租金达成协议，令租户可能被迫在未有釐定新 租金的情况下执行续租权。 一旦执行，租户必须续租，它将成为类似于定期租金检讨的情况。 如双方未能就续租租金达成协议，则将按照租约规定进行仲裁或由第三方专家裁定。 由于大业主大多倾向于只登记那些有利于自己的租赁个案，因此由独立专家裁定的最终公开市场租金可能只基于那些不能 完全反映市场真相的租赁证据。 此外，租户必须注意业主和专家之间的任何潜在利益冲突。 专家可以是业主一个或多个房产的独家代理或物业管理公司，这可能会导致他作出向房东倾斜的决定。
专家建议
租户应在执行续租权截止日期前至少提前一到三个月计划和采取行动，并在值得信赖的租赁专家协助下，利用市场上所有可行的替代方案，迫使房东在执行此类续租权之前就续租租金达成协意。
4. 定期租金检讨
对于超过三年的长期租约，房东通常会要求加入定期租金检讨条款，在双方商定的年份到期时检讨并釐 定新租金，例如，在第三，五或六年的年终用当时公开市场租金或以双方于 租约釐定的租金上限调整租金。 它与「续租权」不同，因为租户不能出于任何原因选择终止租约。 如果双方对续租租金有争议，将按照租约的规定进行仲裁或专家裁决。
仲裁与专家裁决
专家裁决是市场普遍采用的方式，因为它比仲裁更为便宜和简单。 在这个过程中，一个独立的第三方专家（通常是测量师行）被任命为专家以公开市场租金为依据作出保密和具有约束力的裁决。 该任命的方法通常在租约有所釐定或根据专业提名机构（如 RICS）规定的任命和规则。 费用通常由各方平均分担。
与专家裁决不同，仲裁是指定一名仲裁员根据当事人提供的证据和论点进行判断和裁决，过程需要双方做出陈述。 除了指定仲裁员的费用外，双方当事人一般还需要委任代表（通常是测量师行）来收集和提交有利于自己的租赁证据。 如租金检讨条款极其复杂; 所涉租金巨大或物业类型独特，则仲裁方式可能会更为合适。
注意事项
大业主一般对租赁证据有相当大的控制，他们倾向只登记有利于自己的租赁个案， 或者在某些情况下，将一些不利于自己的租赁条款纳入单独的协议，例如，漫长的免租许可期或大笔的装修津贴。 所以由独立专家确定的最终公开市场租金可能只可基于那些不能完全反映市场真相的租赁证据。
此外，租户必须注意房东和专家之间的任何潜在利益冲突。 专家可以是业主一个或多个房产的独家代理或物业管理公司，这可能会导致他作出向房东倾斜的决定。
专家建议
测量师行的大小 - 租户在与房东选择哪个独立第三方专家时务必小心谨慎。 一些高明和有经验的租户可能会倾向选择那些在租赁和物业管理领域业务有限或没有业务的小型但知名的测量师行。
租金上限 - 租金上限是一种限制租金增加百分比的机制。 如能成功将租金上限纳入租金检讨条款将可大大降低租金检讨过程中的风险。
租金检讨与续租权 – 从租户利益的角度，「续租权」在灵活性和租户在租赁谈判过程中可以利 用的策略方面总是比「租金检讨」为好。 在经验丰富的代理协助下，租户可采用及时和有效的策略，通过利用市场上所有可行的替代方案向房东施压。 因此，在构建初始租赁要约时，租户可以先尝试加入续租权， 如果最终以后者即租金检讨为最终 方案，加入租金上限可能也是一个解决方案。
5. 中止合约条款 / 销售及重建条款
中止合同条款
「中止合约条款」允许租户或房东在租约自然到期之前的某个时段在通常没有罚则的 情况下终止租约。 在香港的商业租约中，「中止合约条款」主要适用于租客，而租客有权在最短占用期结束后（例如三年固定租约的第二年年底）以书面形式向房东发出不少于三到六 个月的书面通知，以终止租约。 就商业业主而言，中断条款通常表现为「销售及重建条款」，在香港大部分单一业主楼宇中均有出现。
专家建议
香港的大多数商业业主往往只接受至少两年的固定租约。 对那些需要较短租期以迎合扩张计划或不可预测的经营环境的中小企业或初创公司，他们可以尝试以此条款与房东就租期找出一种妥协方案 。
销售及重建条款
大多数涉及大业主的商业租约都可能包括「销售及重建条款」，该条款授予房东在单方面决定重建，翻新，保护，重新设计或出售该建筑物时 有权提前数月（通常为六个月）通知房客终止租约。
一般而语，单一产权建筑物的大业主很少行使这一条款，因为计划重建开发建筑物需要数年时间，因此他们有足够的时间来安排租约。 如果是出售，新业主通常是购买建筑物以获得租金收益的投资者，也没有理由执行此条款。
尽管如此，仍然存在执行这一条款的个案，这些案例无疑对那些刚刚在设置和装修上花费了巨额投资的租户造成了沉重打击。 因此，租户在接受此条款前必须权衡其潜在风险，并应进行市场调查，就目标物业有否已在市场上传播的任何重建消息寻求专家建议。
专家建议
一旦销售及重建条款在单一产权建筑物中被采用，在任何新租约中都很少看到任何取消该条款的空间。 租户可以采取的唯一缓解措施是与业主协商更长的终止租约通知期，或要求部分装修费用赔偿若该条款是在租赁期限的指定时间点之前执行。
6. 转租权
为了保护业主的财产，大多数租约都会明确禁止租户转租有关物业的部分或全部于他人，但较大的 租户可能能够获得对一定比例的租赁空间的转租权以应对未来市场环境或其合伙结构的变化。 它的执行通常要经过业主的批准，通常租约会有明文指出业主可否不合理地拒绝这种请求。 从此类转租中获得的任何利润租金将由业主完全单独或按双方预定的比例分享。
7. 第一优先租用权
「第一优先租用权」是租用某指定物业的优先权。 如果房东收到其他方的真正要约租用此类指定物业，则房东需要向拥有该优 先权的租户发出书面通知，以确认他们会否行驶该优先权以租 约订明的规则首先租用该物业。 除了第一优先租用权外，顺序还可以有第二或第三优先权。
注意事项
单一产权建筑物的业主在其租赁策略中总是会在多层和大租客之间创建所谓的缓冲区，并将租用这些缓冲楼层的单位的优先权授予 这些大型占用者，以满足他们未来的扩展需求。 因此，租用这些缓冲楼层的租户必须意识到租约到期时可能会被迫迁的潜在风险。
8. 租金
香港的租金一般是按月提前支付并通常是固定在整个租赁期内的，但它也可以在租赁期内的指定时间根据租约条款增加 或根据营业额以预定的比率计算。
营业额租金
就商场内的零售物业而言，除固定基本租金外，一般亦会以租户的零售营业额以预定的比率计算营业额租金。 通常如它在特定时段内超过双方议订的门槛（ 可以是基本租金或双方共同商定的固定数额） ，超出的金额将成为营业额租金。
有效租金/有效实用尺租
为了在同一基础上比较不同的物业选项，应使用有效租金即包括免租期的平均每月租金。 为了更精确地比较，更可使用有效实用尺租计算每尺 实用面积的平均月租。
9. 管理费
管理费一般是按月由租户提前支付，并可在租赁期内由管理公司不时作出调整。 它通常包括中央空调费用（如有），公共区域清洁以及与公共区域相关的所有其他支出。 其费用通常以物业的实用面积标准化计算并采用于 整栋大楼，但需要额外服务的单位除外，例如，需要更长的空调服务或额外的保安服务。
管理费虽然本质上是不可协商的，但对使用较长中央空调的零售租户来说，业主可能会提供不同的套餐供租户选择。
10. 差饷与地租
差饷
香港所有物业的业主都需要缴纳差饷，并按物业每年应课差饷租值的5% 计算。 然而这笔费用在商业租赁中一般会转移给租户支付。
差饷宽免 – 政府有时会因应不同的经济环境给予不同程度的差饷宽免。 例如，政府将对2022年4月至2023年3月的差饷作出宽免。 就每宗非住宅应课差饷物业宽免首两季（2022年4月至2022年9月）差饷，每季上限为5,000 元，而后两季（2022年10月至2023年3月）则每季上限为2,000元。 如应课差饷的季度差饷不超过差饷宽免的上限，则该季度无需付款。
地租
地租适用于新界和新九龙（界限街以北）的物业，或是在1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。 它对业主征收，但这笔费用在商业租赁中一般会转移给租户支付。 税率为物业应课差饷租值的3%，并随应课差饷租值的变化而调整。
11. 免租期
免租期是租约中影响总占用成本的关键因素之一。 这优惠不仅是为了装修工作，也是一种租金打折的方式。 在不同的经济条件下，其长短差异很大，并且与租约年期，物业面积和起租期有着 密切的相关。 对于高达数万平方尺的大型办公楼或空置率高的商厦，精明的租户在租赁专家的协助下，可能能够实现超过12个月的免租期 并在租赁期内分阶段执行。
免租许可期
免租期可以用「免租许可期」的方式实行，其性质几乎与免租期相同，其主要区别在于其没有写进租约内并用附加许可证书签署 。 在经济不景的时期，它可以为业主提供更大的灵活性，一方面去考虑不利的租赁条款 ，另一方面可以保持整体较好看的租金水平。 这些较好看的租金水平在续签同一建筑物中所有租约时具有非常大的意义，对 资产的估值也是如此。
专家建议
由于租户不容易从市场新闻中获得免租期等优惠措施的数据，因此寻求具有全面市场覆盖的租赁专家帮助能助您真正了解业主的取态， 并在提交租赁要约之前构建有效的谈判策略。
12. 装修补贴
「装修补贴」，也称为「租户改善工程津贴」，是房东向租户补贴的最高装修金额，用于支付与租户对租用物业所进行的装修工程的直接相关费用，但一般不包括家具或其他 搬迁费用。 租户仍须使用自己的资金来初步支付施工费用。 工程完成后，这种津贴将在单据证明下实报实销。
尽管在香港的写字楼租赁并不常见，但一些单一产权建筑的大业主在经济衰退期间将其用作营销工具之一。 至于新商场为尽快吸引人流量并加快整体租赁进度，业主也会用这项津贴与主力品牌谈判。
13. 印花税和法律费用
印花税
一旦正式签署租约，印花税将需在三十天内支付，否则如果双方在以后提交注册申请，则可能面临罚款。 但是，法律并没有强制要求所有租约都必须盖章，但租约盖章实际上是保护房东和租客双方在将来如遇争议时可以使用的法定证据。
商业租赁的印花税通常由房东和租客平分，并按租期计算如下：
无限租期：平均年租的 0.25%
租期 < = 1 年：平均年租的 0.25%
租期 > 1 年及 < = 3 年：平均年租的 0.5%
租期 > 3 年：平均年租的 1%
每次加盖印花需额外支付港币 5 元的影印费。
逾期付款罚款
对于上述超过三十天的过期注册申请，将收取以下相应罚款：
逾期<= 1个月：应缴印花税的2倍
逾期> 1个月及<= 2个月：应缴印花税的4倍
逾期 > 2 个月：应缴印花税的 10 倍
法律费用
房东和租客在准备和审查租约时通常会自行承担自我的律费用。 然而，对于许多涉及单一业权建筑物的租赁，大业主如华懋集团、信和集团等，可能会要求租户支付业主的一半律费用，即使租户本身也可能聘请他们的代表律师。
14. 保证金
租户通常需要支付相当于三个月租金，管理费和政府差饷的保证金以租赁任何涉及大业主或投资组合业主的物业。 但对于分散业权的物业，有时可以协商至最低两个月。 该保证金将在整个租约期间由业主持有，不计利息，并在租户履行所有租约条款（包括支付所有有关租赁物业 的租金和账单）后在租约到期时退还。
对于新公司或注册资本较低的公司，房东可能会额外要求长达六个月的保证金。 在某些情况下，房东可能会接受由银行担保在租户违约的情况下才由银行支付此保证金，这是一种由贷款机构提供的金融支持。 由于租户在房东账户中的保证金是免息的，如果可能的话，从租户的角度来看，安排银行担保应该是比较好的，因为在自己银行的存款是可以赚取利息。
15. 保險
大多数业主会要求租客购买一定金额的财产保险，以弥补因火灾、水灾、打破幕墙玻璃等引起的第三者责任。
16. 装修押金及批图费
装修押金
装修押金是租户在装修工作开始前支付给物业管理部门的押金。 在装修工程完成后，扣除（如有）任何费用或损毁赔款，可退还给租户。 其基础没有标准，但通常与建筑物等级，物业大小和相应业主或物业管理公司的政策有关。
批图费
在开始施工之前，大多数工程的施工图则都需要获得房东或管理公司的批准。 除获豁免外，租户可能需支付该批图费。
装修保险
租户可能需要购买一定金额的装修保险，以保护在装修租用物业期间可能导致对自己或第三方的损失或损坏。
17. 担保
尽管大多数有限公司都不欢迎这个担保条款，但香港越来越多的单一业权建筑物的业主可能都会要求承租公司的董事提供个人担保，特别是对于那些小型和新成立的公司。 担保人需对承租公司任何毁约行为负责。
18. 收楼条件和还原条款
收楼条件
收楼条件因建筑物和等级而异。 对于统一业权的甲级写字楼，一般会提供砂浆地台及已安装的完整天花系统，包括假天花板、灯箱、洒水系统及中央空调管道。 一些较新的建筑物也可能提供高架地台系统。 至于零售店或分散业权的办公楼，常见收楼条件可以是裸壳或带前租 户留下的装修。
还原条款
在租约到期前，租客需要根据租约的还原条款自费还原租用物业到双方预定的状态，它可以是良好且可承租的「裸壳」 状态，也可以是其原始的收楼状态。 对于统一业权的物业，不管原来的收楼状态是带前租 户留下的装修，标准规定通常是要求还原到「裸壳」状态。 由于甲级写字楼的还原工程费动辄每平方呎高达港币150元，租户应清楚了解在租约到期时还原条款 的规定。
专家建议
为了节省还原成本或从环保角度出发，租户可以在租约到期前几个月向地产代理推销他们的物业，并积极主动地协助地产代理或 业主准备营销材料，如现场相片或VR拍摄。 如有新租户愿意接受现有的装饰并与业主签订新约，则新租户也将承担你的还原责任。
19. 停车位
核心商业区的停车位通常不足，并非每座办公楼都有内部停车设施。 对于那些具有这种设施的统一业权建筑物，大租户可以要求保留有限数量的固定或浮动停车位，并根据议定条款签署独立许可协议书。
20. 租约条文
统一业权建筑物的租约条文通常会使用适用于整栋建筑物的所有单位的标准条款。 业主通常不会接受重大改动，因为它是交楼后对业主的主要保 障，它有必要应对太多未知的可能性和不同的租户，当中必 定涉及一些问题租户。
对于分散业权的物业，租约条文会相对简单，它可以由租赁代理，房东律师，或者只是从附近的书店购买。 由于香港在执行合约法方面享有盛誉，因此业主和租客均受相关法例的良好保障。