北上消費成風下，零售市道持續不景，通關一年後本港核心零售區舖租不但未見回升，除逾萬呎巨舖轉為短租以避免丟吉外，個別面積較細的舖位只有大劈租金吸引租戶進駐。過去屢獲大型品牌以天價承租舖位的中環皇后大道中，其中一個約750方呎的地舖，最新以月租23萬元租出，不但較零售高峰期月租70萬元急挫67%，亦重返1997年底亞洲金融風暴爆發後的水平，即回歸後27年的舖租升勢已成泡影。

值得留意，該舖最新租期僅一年，有別於以往一般舖位3年的承租期。上述商舖位於中環皇后大道中51號 金銘樓 地舖，鄰近區內曾由英國時裝品牌TOPSHOP以月租300萬元租用近2萬方呎巨舖，距行人扶手電梯約5分鐘步程，舖位面積約750方呎，最新以月租23萬元租出，呎租約307元，租期僅一年，至2025年4月底，另可優先續租一年。記者現場所見，現時該舖由一間名為BELIEVE服裝公司進駐，未知5月起租的租戶是否為同一租戶。資料顯示，業主2010年6月以2.1億元購入，以最新月租計，租金回報僅約1.3厘。

翻查資料，該舖1997年底出租，由老牌眼鏡店茂昌眼鏡租用，租期5年，由1997年12月至2002年12月，首3年月租24萬元、呎租320元，第4及5年租金增加20%至28.8萬元。惟當時經濟不景，業主和租客雙方協議在2001年的租金調低約16%至24萬元，並續租至2005年，租約期滿後離場，遷往同廈樓上舖經營至今。

2003年SARS後內地開放自由行，內地旅客為本港帶來龐大的消費力，特別是消費核心區，令區內舖租急升，2012年獲皮鞋店以月租52萬元承租，較茂昌眼鏡離場前的租金貴1.1倍，正式開展舖市黃金十年的大升浪。商舖隨後由鐘表店以月租70萬元搶租，較皮鞋店租金再高35%。然而隨着2019年反修例風波及2020年疫情大爆發後，鐘錶店約滿後亦離場。據代理消息指出，商舖一度租予服裝店，而最新消息指出，商舖以月租23萬元租出，租金不但與2003年SARS後內地開放自由行前的水平相若，亦與1997年底亞洲金融風暴爆發後不相伯仲。

事實上，舖市高峰期時，中環皇后大道中一帶舖位非常搶手，但疫情後身價大不如前，震雄集團（0057）或相關人士持有的中環皇后大道中 永恒商業大廈 約1.7萬方呎巨舖，服裝連鎖品牌Esprit自2014年租用，高峰時月租曾達240萬元，惟品牌2020年4月離場，就曾以短租形式租出，其中近1萬方呎於2022年終由另一服裝品牌Cotton On以月租約50萬元租用，呎租較Esprit跌逾五成。

另泛海國際（0129）或相關人士持有、曾由英國時裝品牌TOPSHOP租用的皇后大道中59至65號 泛海大廈 地舖及1樓，總樓面約19,075方呎，舖位最新獲主攻魚子護膚品的La Prairie短租，估計月租約50萬元水平，呎租約26元，較TOPSHOP高峰期月租300萬元大跌約83%。至於花旗銀行承租多年的區內德輔道中 中保集團大廈 地下B舖，業主更把舖位「一開三」，其中面積約900方呎的B1舖，更由「兩餸飯」以月租約20萬元租用，呎租逾220元。