零售業一直吹淡風，舖位租金持續向下，拖累商舖投資價值，街舖市場近年已錄得多宗蝕讓買賣。被稱為「劏場」的分間拆售商場，蝕讓走勢更從未停止，在淡市下蝕幅更進一步擴大。根據本報統計自2012年起拆售的近代六大「劏場」，在2024年內合共錄得41宗成交，當中34宗（82.9%）原業主損手離場，合共蒸發近8500萬元，最誇張一宗成交的原業主更要勁蝕97.5%。有危便有機，正因價格大跌，吸引投資者埋首「劏場」尋寶。

「劏場」於2012年起重新成為市場焦點，因當年適逢美國實行多輪量化寬鬆（QE），令本港進入超低息年代，但住宅市場受制於樓市辣招，導致資金轉投工商舖市場。由於零售市道正值高峰，商場拆售盛行，港九新界衍生多個「劏場」拆售項目。

「劏場」熱潮由有「劏舖大王」之稱的資深投資者尹柏權帶起，在2012年5月至2013年1月約8個月內，先後分拆荃灣 荃立方 、荃灣 地皇廣場 及尖沙咀 首都廣場 3個商場出售，合共涉及約1144個蚊型舖位，全部俱於開售數日內沽出逾九成。當中， 首都廣場 屬於經典，該物業前身為香港百樂酒店1至3樓基座商場，共有約150個店舖，尹柏權2012年底買入後，隨即清空商場並改裝成首都廣場拆售，劏成705個蚊型舖，舖位數量比之前大增3.7倍。首都廣場在2013年1月正式出售，由於大業主送贈首兩年5厘租金回報保證，故開售一周幾近沽清。 首都廣場 大賣，及後吸引藝人麥浚龍父親麥紹棠、投資者林子峰、佳寶集團等加入「劏舖」行列，令北角 城市金庫 、元朗 又一新城 、屯門 壹號總站 等「劏場」陸續面世。

直至2016年期間，因早前拆售的「劏場」紛紛入伙，但全部商場都十室九空，而且業主通通大幅損手賣舖，令「劏場」神話幻滅，拆售商場的熱潮始告一段落。

本報統計6個由2012至2014年兩年間拆售的「劏場」，包括尖沙咀 首都廣場 、北角 城市金庫 、荃灣 地皇廣場 、荃灣 荃立方 、元朗 又一新城 以及屯門 壹號總站，在2024年內合共有最少41宗買賣（撇除內部轉讓個案），成交總值1813.2萬元。但該41宗買賣中，僅得7宗賺錢個案，其餘34宗、即約82.9%為輸錢個案，合共損失總金額高達8461.7萬元。

首都廣場 為該6個「劏場」中成交量最多的一個，共有19宗買賣，作價10萬至150萬元，但當中18宗成交屬蝕讓，賬面虧損金額由38.8萬至762.4萬元，蝕幅介乎62.8%至97.5%。

上述18宗蝕讓中，有15宗或83.3%損手八成或以上，賬面輸九成或以上則有7宗或38.9%。蝕讓八成以上的原業主，俱於2013至2014年時購入，而最高的97.5%蝕幅更屬「劏場」紀錄。

城市金庫 年成交量也衝破雙位數，達11宗，不過蝕讓宗數只佔6宗，虧損金額由84.9萬至175萬元，跌幅83.4%至92.8%。5宗獲利個案，全部在2022年至2024年期間吸納大蝕讓物業後轉售，賺幅最高1.8倍。

地皇廣場 、 又一新城 、 壹號總站 2024年的買賣都是百分百蝕讓轉手，其中 荃立方 的4宗成交則錄得3宗「見紅」。

事實上，本港早於上世紀七十年代起已有商場拆售，上一代的「劏場」中，以旺角 先達廣場 及 信和中心 最為成功，曾成為港人及遊客常到的商場。有「炒機天堂」之稱的 先達廣場 ，是手機交易集中地，當年因炒賣蘋果iPhone而中外聞名，在2012至2013年先達廣場最火熱的時期，商場內單一地舖售價逾3000萬元，1樓舖位最貴超過1100萬元。不過，隨着iPhone炒風不再，先達廣場開始陷入低潮，近年蝕讓頻頻。2024年有4宗蝕讓買賣，更有原業主持貨25年都要輸錢。

有多年投資舖位經驗的盛滙商舖基金創辦人李根興表示，「劏場」在以往零售旺市時都以丟空居多，通關後商舖租售價持續向下，「劏場」理應更難具有投資價值，個別守候多時的業主眼見市道難以逆轉，現階段都心灰意冷，決定平價沽售。他指出，2024年內有數宗「劏場」成交價低於20萬元，「呢口價連車位都買唔到」，加上釐印費僅100元，故此有投資者在「劏場」中尋寶。

李根興直言，「劏場」因銀碼細，促成交易亦困難，故沒有地產代理願意參與其中，業主主要靠網上放盤或於商場現場張貼放售招紙，買家買入後未必可容易出貨，而且每月的商場管理費、水電費等開支近千元，需要一定持貨成本，如果有實際自用需要做貨倉「卻是不錯」的選擇。