規劃逾10年、前身為旺角水務署及食環署辦事處的商業地，屬區內罕有商業地供應，由於地皮規模龐大，總樓面高達約152.4萬平方呎，加上比鄰旺角東站，有條件挑戰百億地王之列，地皮將於明日 (24日) 截標，惟有業測量師認為，流標風險高，更將估值大幅調低逾4成。

有測量師料，地皮最大缺點是有很多發展限制，包括要保留近亞皆老街的3棵榕樹，變相不能在榕樹周邊興建任何建築。同時，中標發展商日後要興建天橋接駁旺角道行人天橋及黑布街、亦要提供公共運輸交滙處、及比鄰項目的休憩用地等。考慮到寫字樓成交量已經下跌了4成，而且加息，及建築成本增加，因此最新將地皮估值調低至約93億至98億元，每平方呎樓面地價約6,102至6,430元，較地皮去年2月被納入賣地表時估值約160億至183億元，大幅下挫逾4成。以目前計算，項目落成後商廈呎租料約42元，日後或再有上升空間。

另外，地盤中間包括旺角道及快富街分別需要預留兩個建築物間距，令到空氣更流通，視覺更寬闊，預計這會增加日後商場設計的困難，變相不能興建大型商場，故減低項目地價，並估計日後用作商場的樓面只佔約2成，樓上則為商廈。

地皮比鄰新地 (00016) 旗下 新世紀廣場、帝京酒店，而且近期新地有競投其他商業項目，所以他認為是次他們入標的機會很大，料項目最終接獲2至3份標書。

不過，觀乎過去1個多月，連續有3幅地皮流標，其涉總投資額均偏高。他指，由於地皮的投資額大，涉逾200億元，加上近期發展商競投商業項目的意慾不太高，料是次發展商出價不會高。與此同時，該測量師認為政府會否調低底價視乎政府政策，但近期政府亦推出簡約公屋等，意味當局不需在地皮價錢低迷時推地，反而有其他選擇，因此地皮的流標風險依然高。