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商廈價格租金續封王 損競爭力

香港不單止住宅樓價貴絕主要城市,連寫字樓也如是,削弱了競爭力。根據日本不動產研究所發布的「國際房地產價格指數」,以東京丸之內、大手町地區的頂級辦公室的作為基準(100點)編製指數,與全球14個主要城市的中央商務區(CBD)頂級辦公室作比較,顯示香港以202點稱冠,比第二位的東京高逾一倍。

緊隨其後是台北(70.4)、倫敦(63.5)、北京(56.7)、上海(53.7)、新加坡(53.2)等。就算是擁有全球市值最高股票交易所的紐約,也只以41.5在15個城市之中排第9。

有分析員指出,香港CBD面積不大,樓價難免高企。另外,該區的超甲級寫字樓俱由大型地產商所持有,多作為長遠收租之用,很少出現全幢出售的個案。對上一次要數到2017年,長實集團(01113)以402億元高價出售其名下的中環中心七成半業權,價格之高震撼全城。由於缺乏類似成交個案,致令港超甲級寫字樓參考價懸在高位。

相關寫字樓租金指數方面,香港仍然是最貴。日本不動產研究所同樣以日本核心區頂級辦公室的作基準(100點),香港以229.6遙遙領先,其後比東京貴的分別有倫敦(153)、紐約(122.4)、北京(101.3),上海、悉尼、新加坡俱以近90緊隨在後。

不過,換個角度以租金變動看,首爾比半年前(截至今年4月)的調查上漲2.6%,在15個城市之中居首。其次是悉尼,上漲1.2%。新加坡和胡志明市各升0.6%。

該研究所解釋,首爾受建築費上漲的影響,辦公室供應延遲,導致租金上漲。胡志明市則因跨國公司能租用的辦公室較少而推升租金。

至於租金下跌得最多的,分別是上海(跌2.3%)、北京(跌1.4%),香港(跌1.3%)。這是由於大中華區受經濟放緩影響,令辦公室需求減弱。也因為地緣政治風險,使到在香港上市的內地企業減少所致。該研究所的不動產經濟學家吉野薰指出,大中華區可能會因經濟放緩而繼續保持調整態勢。

事實上,香港新近推出市場的兩幢超甲級寫字樓 The Henderson長江集團中心二期 ,均被指租用率在約五成以下,顯示需求非常疲弱。

分析員指,若業主要維持這些寫字樓的超豪形象,相信短期內都難以減租換取租用率上升。更重要的是,如果租金和價格維持高位,但未能為租戶帶來生意,長遠只會削弱香港的競爭力。

(東方日報)


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