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甲級寫字樓勢頭漸起

綜合經紀行的統計數字,9月份工廈及商業單位共錄得285宗市場成交,按月下跌19%。再細分類型,工廈及零售舖位成交跌幅較為嚴重,分別下跌26.5%及14%,寫字樓方面則相對輕微,僅錄5%的輕微回落,錄57宗成交,統計今年全年的寫字樓成交數字,共651宗,達去年同期的97.6%,並隨價格回落,帶動剛需上升,有增長的勢頭。

隨著息率持續上升,銀行同業拆息一度達至6%水平,大大提高了企業投資成本及資金流向,影響到物業購置的意欲。由此,不少甲級寫字樓業主,亦逐漸認清現實,願意回落叫價,使資產重新配置,從而勾起了一批具「剛性需求」的企業買家願意入市吸納。

回顧上月,有4宗超過億元,分別於中環、上環、觀塘及尖沙咀的甲級寫字樓的成交,可側面剖析市場的買賣雙方心態。當中最高成交額的 招商局大廈 28樓全層,實用面積18,149方呎,以7.78億元易手,折合呎價達42,867元,比上次成交價高出1.58倍。

買家招商局於2012曾購入32樓全層作集團營運總部,隨著業務及規模擴展,員工人數亦從2013年的129人上升至目前的334人。招商局曾一度於同幢大廈租置共47,089方呎的空間,以應付營運要求,今次「轉租為本」除了是看準甲廈寫字樓價格回落的時機,從而重新配置營運成本外,亦能把員工更為集中安置,以強化集團管理的「剛性需求」帶動。

另外,中環 美國銀行中心 的交易,錄得超過50%的折讓成交,原業主於2018年7月以7.018億元購入,實用面積為12,110方呎,及後成為銀主盤,拍賣叫價為5億元,惟因市況調整,最終僅以3.38億元成交,反映市場有危自有機。

其餘兩宗成交則為勞工處轄下之破產欠薪保障基金委員會,以2.325億購入觀塘 絲寶國際大廈 21樓全層連3車位,總面積為11,675方呎,賣家在是次成交中,輕微獲利約6%;而位於尖沙咀的 鐵路大廈 7樓,實用面積為7,673方呎,賣方為新加坡公司,原叫價1.3億元,幾番調整後,願意減價20%,最終以1.04億元成交,持貨13年,仍有31%的獲利。

綜合上述成交單位的租務回報,介乎約1.74厘至3.01厘,比起融資成本的4.125厘至5.125厘封頂利息低,即使價格下調,亦難以說服投資者意欲,惟對於帶有發展剛需的企業用家而言,則可見目前甲廈的價格,實具有一定的吸引力。

(am730)


物業比較

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