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息口續高企 投資市場靠本地幫

大額投資市場交投淡靜,有外資行代理認為,息口高企成投資市場最大阻力,認為資金充裕的本地買家,將成今年主力。範疇上,該代理認為通關後商舖直接受惠,呎價年內可升兩成。

據該行資料顯示,今年首4個月合共錄得72宗大額成交 (逾5,000萬元以上),涉及金額約136.35億元,對比去年同期84宗及161億元,跌約15%。若把兩段時間比較,去年同期為疫情高峰期,相反今年首4個月,是中港正式通關,經濟復常,但成交金額及宗數均比去年失色。

該代理指出,息口為投資市場最關鍵因素,自去年中起美國加息,年尾利率升至5厘水平,而今年息口走勢亦反覆而處偏高水平,「首先,外資基金對息口非常敏感,因涉及回報率,現時基金目標物業回報率要6厘以上,市場上實在不多。此外,銀行對無租金收入的物業,批借貸時更保守。至於本地投資者,可能有個人擔保,利息開支或便宜一點,但亦要4.5厘以上。息口偏高,是市況淡靜最主要原因」。論到息口走勢,代理謂美國息口或見頂,不加息也不等於會減,息口年內會繼續維持高位,故對大額物業投資造成影響。

資金方面,通關後內地資金來港買物業的個案有上升,惟為數不多。代理分析,內地資金管制多,需要時間才可籌集資金,加上內地疫後經濟復甦需時,令內資出手上不算進取。

下半年走勢上,該代理認為各方面因素會有改善,「第四季息口料穩定,而資金料會因內地經濟復甦明顯,增加來港買物業」。代理認為,樓市一些基本因素仍理想,「香港資金仍非常充裕,例如大型發展商,持有現金達數百億元。現階段本地投資者只是觀望,並非睇淡後市,料下半年為投資市場主力買家」。

各項物業範上,他指通關後旅客重返,商舖直接受惠,而該行數字顯示,今年舖價較去年同期跌7.6%。他解釋,因今年不少成交來自銀主盤,或業主大幅降價放盤,令成交量增而價格跌,待平盤陸續消化,加上舖位租務改善而租金升,料下半年商舖價料升15至20%,「通關後餐飲及零售一定有需求、2014年屬舖價高峰,現價僅為當年約4成,仍有上升空間」。除了核心區外,代理認為民生區,如啟德,屯門等住宅多,舖位同樣看好。

去年工廈買賣佔大額買賣一半,今年暫跌至不足兩成,「早兩年基金掃工廈,因回報率高,可是現在利息更高」。基本因素上,代理認為工廈出租率高,加上市場乏供應,價格只要稍下調便有承接力。相比之下,寫字樓投資角度上較差,只有用家入市,「通關後是有改善,但始終商廈供應多,租金跌定卻難反彈,投資上比較乏味」。

(經濟日報)


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