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物業低水息口料回落 投資市場勢轉好

去年投資市場轉弱,展望今年,正八集團廖偉麟表示,今年樓市走向關鍵,就是息口升跌,只要今年息口回落,配合物業價格回調,必能吸引投資者入市,並較看好民生區舖位。

投資市場去年中轉弱,直至現時本港投資環境仍受多項不利因素衝擊,包括環球經濟疲弱、港股欠佳等。廖偉麟直指,在眾多因素中,只看一個關鍵因素,「始終睇息口最重要,股市走勢等也是其次。投資市況轉差,因一年半間,由零息加至6厘,不少業主也感吃力,亦影響投資氣氛。」

息口走勢上,他坦言是較被動,但分析相信今年仍是向下,「會否減息議題上,我分析是無懸念,絕對會減,只是今年上半年還是下半年,畢竟高息已維持長時間,加上今年美國大選,減息是定必發生。」

他認為,市況已於去年尾觸底,「數月前,市場仍憂慮會否再加息,直至上月便明朗化,轉為討論今年如何減息,氣氛相距甚遠,已是向好的開始。」他亦強調,目前市場上並非無資金,只是息口因素阻礙,而目前另一有利因素,是物業價格已大幅回調,如商廈及舖位,售價已從高峰期有3至4成跌幅,「低水自然吸引,只要息口回落,幾個月後資金便會重投。海外資金重返亞洲,亦有興趣投資香港。」

他指,在高息環境持續,投資者開始沽貨減磅,並反映市場仍有準買家感興趣,「只要減10至15%,很多貨便賣得出,只是很多業主仍不願減價,直至近月開始無辦法,向息口低頭而減價沽貨。」

至於政府措施上,去年尾政府減辣,略為帶動交投,而他指出,最直接做法是全面撤辣,「辣招基本上已過時,基本上可全取消。或許政府怕買家短炒,可能保留特別印花稅,但市場其實已無炒家。建議政府撤辣,並放寬貸款,令業主多些資金流轉,均有利市況。」

物業種類下,他指商廈勝在低水,去年尾便開始吸引用家入市,如證監會購入 港島東中心 多層,以及李寧購入北角全幢商廈,「對用家來說,只要夠平,抵過長期交租便會考慮自置物業。」他承認,目前甲廈空置率偏高,令租金難向上,故投資上主攻兩大類,「首選是傳統中區包括金鐘、上環,畢竟最受大型機構歡迎。另一是最平的東九龍區,呎價低亦有吸引力。」他預計,今年商廈成交量會增加,呎價可微升3至5%。

在多項物業中,他較看好舖位,認為不論核心及民生區亦向好,更特別睇好民生區。早年他購入鰂魚涌御皇臺多個舖位,「持貨9年近乎沒有交吉過,而早前茶餐廳約滿續租,亦有7%租金升幅,可見民生區舖位穩。」對於市民北上消費,會否衝擊民生舖,他則不太擔心,「落樓下食飯是日常生活必須,北上消費會影響本港零售。不過,代購、網購已盛行一段時間,要影響的早年已浮現。」

至於核心區方面,他指疫情期間租金回調,目前已回穩,如旗下中環擺花街舖,近期續租同樣有8%租金升幅。

(HKET)


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