隨着香港與內地先後撤銷防疫措施，與各地恢復通關，各類商業活動開始復常，估計不少之前因疫情等因素而暫時撤離的外來公司，將陸續回流香港。但有調查報告指出，截至上月香港的寫字樓空置率整體為14%，當中中環核心商業區仍約有1成樓面空置，而被形容為寫字樓供應「重貨區」的九龍東，空置率更達2成以上。

空置率高自然對租金構成壓力，有業內人士指出，香港的甲級寫字樓租金較疫情前的高峰期回落了2至3成，即使相信現已捱過谷底，但由於未來幾年持續有新供應，估計上升幅度亦相當有限。加上早前有多幅大型商業地皮出現「流標」或中標價低於市場預期，導致有市場人士要求政府減慢部分地區的商業用地供應，以至質疑在中部水域人工島發展另一個核心商業區的需要性。

先談空置率，有熟悉海外租務市場的業界人士指出，由於招租及翻新裝修需時，外國一級國際城市的寫字樓空置率一般都介乎5至15%，香港現時的14%仍屬可接受水平，反而是過去一段時間，當供應極度緊張、需求持續高企、令租金大幅飆升時的2至3%空置率並非正常。

租金水平方面，不同機構的調查都顯示，即使經歷了長達3年的黑暴及疫情打擊，香港的甲級寫字樓租金仍處於全球最高的頭三位，與紐約和東京一直「叮噹馬頭」，與區內競爭對手新加坡仍高出超過1倍，不論以甚麼標準來衡量都不屬偏低。

下一個問題是，特區政府作為最大的土地供應者及租戶，是否有責任維持香港的寫字樓租金處於高水平呢？相信絕大部分市民及企業的答案都是否定的。

記得90年代初，香港首次有寫字樓呎租突破100元大關時，不少專家學者已質疑寫字樓租金高昂，供不應求，將削弱香港的整體競爭力，以及對外資公司進駐的吸引力。疫情爆發前，部分中環甲級寫字樓租金升至接近200元一呎，即使現已回落了不少，對香港競爭力和吸引力的影響是正面還是負面呢？

事實上，許多本地中小微企經常埋怨香港生意難做，營運成本高企，當中租金往往都是第一位的開支。一些外國、跨國公司即使看好大中華市場及喜歡香港的制度，但仍不願在香港開設較大的實體辦公室，寧願將區域總部或後勤部門設於其他地區，原因往往也是在香港找不到合適、夠大，而租金和營運成本為可接受的地方。

對於有指「在家工作」與「共享辦公空間」常態化，會長遠減少對辦公樓面的需求。其實有部分僱主正是為了減輕租金負擔，才逼於無奈實施有關安排。再者，「共享辦公」不一定等於整體空間減少，而是可以共享更大、更舒適的辦公地方。只有供應充足和租金合理，企業才能提供較寬敞的員工用膳和休息空間、會客室、廁所、以至母乳餵哺室等員工友善設施。

故此，要維持香港背靠祖國、聯通世界的獨特地位和優勢，要做到「七一講話」中的「不斷增強發展動能」，政府除了要致力增加房屋用地和單位供應，讓市民都有機會「住大啲、住好啲、住平啲」，在規劃商業用地及辦公室樓面方面，也須確保市場有充足和穩定的供應，讓不同行業、規模與檔次的企業，都可在合理的租金水平範圍內，找到合適的經營和辦公地方。

此外，當整體經濟或相關的行業、企業前景向好，市場亦應有空間讓企業擴充業務和增聘人手，以至鼓勵新的參與者進場，這樣才能推動經濟不斷增長，促進企業做大做強。更積極的做法，是主動運用土地規劃和配置，來推動不同產業的發展，而不是等個別產業發展到地方不敷應用，租金升至難以負擔，政府才被動式、「補鑊式」地急忙增加有關土地供應。

因此，商業用地及其他用途土地的供應，均需要有適量的儲備。正如筆者多次批評政府的《十年長策》推算方法，只計單位數目，而不理人均居住面積及住屋開支比例，最終導致港人愈住愈細和愈住愈貴，居住環境與生活質素不升反跌。

誠然，政府在規劃和發展商業用地時，也應預留一定彈性，避免將具體用途和發展密度等定得太死。例如在大規模的新發展區及填海造地計畫中引入「白地/White Land」規劃概念，等到時機成熟，看清楚最新的市場需求後，才決定有關用地的最終發展用途，省卻中途改劃所需的時間、資源和可能引起的爭議。