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全新優質甲廈 租務佔優租客之選

通關後甲廈租務未見改善,有外資行代理認為,高息加上金融市場欠佳,令甲廈租務需求減弱。該代理亦分析,在空置率偏高情況下,優質物業特別全新項目,在租務市場將佔優,成租客之選。

受需求疲弱影響,今年即使通關後,高空置率及租金下跌均未見改善。據該行最新數字,第3季甲廈呎租按季再跌約2%,而整體空置率升至12.9%,為近年新高。核心區中環最新空置率為9.6%,而情況最嚴峻為東九龍,空置率高達20.3%。

該代理指出,整體商廈需求疲弱,是受全球不同因素衝擊,當中包括高息環境。該代理指出,投資涉及利息成本,息高拖延很多投資決定,包括股票市場不活躍。美國有可能進入加息尾聲,惟香港減息步伐尚是未知之數,營商環境仍是一般。

該代理提到,股票市場不佳,直接影響甲廈需求,「每日股票成交量弱,令投行、專業行業包括會計、律師,甚至印年報公司,整個生態受創。」與此同時,股市低迷導致租賃需求減弱。上半年的首次公開招股 (IPO) 市場對中環寫字樓市場產生了負面影響,籌集僅178億港元,為20年來新低。該代理指,IPO 市場下滑意味着投資銀行和證券公司的業務前景不明,尤其是對中環設辦公室的內地公司影響甚大。過去15年來,IPO 集資和中環辦公室租金之間的相關性高達0.62,充分證明關聯性。」

對於外資取態,該代理分析,外資變得不活躍,惟並非撤資,「中美關係欠佳,香港面對問題是金融中心地位不及以往般強,外資來港投資減少。但要留意一點,外資沒有大規模撤出香港,僅因短時間信心不足問題。」該代理預計,今年下半年甲廈租金,仍有約5%跌幅。

至於較活躍行業,該代理提到對冲基金因應本港股市較波動而獲利,業務上尚有擴展空間。另一較活躍的行業為保險,該代理指帶動尖沙咀 海港城 一帶租務,「該地段鄰近高鐵站,通關後內地客來港買保險、驗身,之後到 海港城 購物,一站式服務盡在尖沙咀。」事實上,近月海港城 港威大廈 屢錄保險機構租樓面,包括宏利保險租用項目5期約1.8萬平方呎單位作擴充。

需求未回復,同時間甲廈面對大量供應,該代理指,「甲廈供應通常5至6年一個循環,近一兩年供應相繼落成,正因2018年或之前投地,當時正值空置率最低,無人估到之後發生疫情。」

市場空置樓面達千萬平方呎,該代理認為正好給予租客多選擇,在此情況下,就是鬥質素的時間,「良幣淘汰劣幣,優質商廈完全佔優,當租金調整後,租客可以相同的成本,升級至較高質的物業。預計一手甲廈未來叫租,比同區二手接近甚至更平,因此將會佔優。」

企業搬遷決定上,該代理指非核心區域可租用面積,租金也在可承受範圍內,但裝修的成本過高,可達每平方呎1,500元,在6年的租賃期限內攤銷後,每平方呎的租金節省20元,支出水平仍然不合理,故會暫緩搬遷決定。

(HKET)


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