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核心區物業已調整 投資價值高

首季大額投資物業買賣整體未見暢旺,有外資行代理認為,投資市場受制於高息環境,看好下半年有改善,當中認為核心區物業已調整,絕對值得投資。

去年第四季大額成交淡靜,今年即使終於通關,首季買賣未見暢旺。據該行數據,2021年全年逾億元買賣錄318宗,而去年在加息下,跌至175宗,幅度達45%。截至4月,今年僅錄34宗逾億元成交,仍是相對淡靜。數字上,首季大手買賣27%來自住宅成交,比起對上一季14.6%為高,反映首季大手成交,住宅市場轉理想,其餘投資物業包括工業、商廈等,交投未見起色。

該代理分析,從數字上反映通關後,大額投資市場沒有受利好因素帶動,「即使近期住宅市場出現逾億元成交而涉及內地買家,但其實有關資金一早在港,非通關而入市。通關後資金流入個案,以一手住宅較理想,其餘各範疇未見資金湧入。」代理分析,「畢竟內地經濟亦受疫情影響,在恢復階段,現階段資金較緊張,國企級用家亦未見出手買商廈,而內地中小企查詢寫字樓租盤轉多。」

投資市場由去年下半年始轉勢,今年尚未回復,該代理直指主要原因是息口,「投資市場從來息口是關鍵,加息周期始終未完。畢竟香港一直是低息環境,當息口高值博率便低,去年第四季開始外資基金停止入市,他們一定借4至5成錢,高息下便乏興趣入市。」不過,相信加息已到尾聲,「若息口下半年喘定,仍有利投資市場,相信上半年買賣會較淡靜,下半年經濟活動將較多,大額買賣可望增加」。

今年投資焦點上,他認為最值得留意是傳統核心區,「近一年很多人談論北部都會區前景佳,值得投資,但始終言之尚早,今明兩年仍集中投資核心區,因不論商廈、舖位資產價格已調整,今天要去中環買一幢商廈,也是無放盤,因此價錢調整至合理水平,便出現投資機會。」

各項範疇上,過往兩年基金連環吸納工廈,他料今年交投放緩,「工廈回報率相對較高,但近年已售出一批工廈。物流業在通關後,需求即放緩。當加息後,要提高工廈回報率,用途不離改凍倉及數據中心,惟兩者受制於物業本身規格,預計成交不多。」

至於商舖,該代理指是投資正路之選,「旅客重返,零售業有轉機,商舖先受惠,不過訪港人數、消費等,亦要時間恢復,要留意五一黃金周情況如何。」寫字樓方面,代理指今明兩年是新供應高峰期,關鍵是機構需求會否減少,「近期很多機構見中環租金較以前便宜,有興趣搬遷。整體走勢仍要留意中資動力,包括IPO、資產管理公司擴充等,租金方面,全年持平發展已很理想。」

(HKET)


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