外資行發表香港地產市場回顧以及2025年展望，當中就寫字樓市場，資本市場、土地市場，以及商舖市場方面作回顧及展望。該行指，寫字樓租賃成交持續改善，但因供應龐大，空置率將進一步提高，租金將續跌5至10%。土地市場方面，該行建議政府可考慮減少附加條款及拆細地皮等等，提升發展商投地意欲。

該行表示，寫字樓方面，發展商和業主可因應企業對寫字樓面積需求的變化，提供面積更大、更靈活的樓面選擇，預計樓面面積較大的新項目將持續吸引租戶的注意。

展望明年寫字樓市場租賃成交將持續改善，年內可望錄得更多大宗租賃交易。租賃需求將持續改善，主要由保險，金融交易和資產管理行業帶動。然而，由於經濟仍疲弱和供應龐大，預計明年租金將下跌5至10%。

該行預計，明年將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。不過，目前供應過剩的情況將在未來幾年逐步改善，預計2027年起新增寫字樓供應將顯著減少，2027年及2028年僅有少於150萬平方呎的寫字樓落成量。

資本市場方面，該行表示，美國大選後，新任政府的經濟及利率政策未明朗，投資者在今年第四季度轉趨觀望。今年下半年，成交價達5,000萬元或以上的商用物業總投資額為137億港元，較上半年少2.9%。

由於利率高企和租金前景疲弱，今年主要商用物業的資本價格均錄得跌幅，甲級寫字樓的資本價格下降9.8%，核心區街舖回落 1.6%，優質貨倉的資本價格則下跌7.4%。

該行續指，施政報告鼓勵將酒店及其他商廈改裝為學生宿舍，吸引乙級寫字樓與酒店將受投資者追捧。因此建議政府制定指引，界定學生宿舍灣運商行業類別，以便銀行進行貸款評估，同時亦為乙級寫字樓改建為學生宿舍的程序作出清晰指引和誘因包括土地用途、牌照許可要求及提供其改裝豁免書安排。

展望未來預期減息步伐將會放緩，但由於高息貸款融資的壓力仍然持續，明年市場上料會有更多銀主盤放售。預期主要商用物業資本價格於明年將進一步下跌5至10%。

土地市場方面，估價諮詢部資深董事區建強就當前投地意欲低迷及地價持續受壓，提出三個方面的建議。

第一，賣地方面政府可考慮在經濟低迷期間採取以下措施，當中包括減少賣地附加條款；豁免環境、社會及管治設施、政府、機構或社區設施（GIC）、地面停車場等額外條款計入最大可建樓面面積；取消要求發展商在竣工後將若干樓面面積移交政府的條款。

第二，拆細地皮出售，考慮允許大型發展用地分期支付地價，因為面積較大的地皮發展期及回本期較長，或會降低發展商的投資意欲，將地皮拆細出售可降低前期投資成本，從而提高更多發展商的投地興趣及中標機會。

第三，市建局招標的重建項目是土地供應的主要來源之一。為精簡土地分配，政府應檢討市建局的自置居所津貼，並將評估基準由7年樓齡單位的價值調整至10年樓齡或以上單位的價值，以反映樓價下跌，同時可助降低收購成本及提升項目在低迷市道中的利潤，避免市區舊樓重建陷於困局。

至於商舖市場方面，該行表示，因為受到北上及出境旅遊，以及旅客人均消費下降，影響商舖市場復甦。當中核心街舖的租金在2024年僅上升1.3%，與去年 14.8%的增幅相比明顯放緩。優質商場的租金今年則下跌2.3%。

另外，核心街舖空置率由去年底 11.6%略微下降至本年底的10.5%，而優質商場的空置率則維持於8.9%。有見及此，目前越來越多業主或會採取靈活的租賃策略來吸引和留住租戶，例如延長免租期、增加裝修成本津貼、以分紅形式計算租金等。

該行預計明年租賃需求將保持活躍，但由於當前零售業面臨瓶頸，加上可預期的線上銷售增加、及現存大的新優質商場空間，市場將承受更多下行壓力。預計明年年核心街舖及優質商場的租金最多跌5%。

品牌進駐方面，與2023年比較，本年首次進軍香港的品牌總數按年增加41.8%，當中內地零售品牌佔全部新來港品牌約32%，連續兩年領先日本零售商。