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商廈價回調 蝕讓個案增

近期商廈買賣有增,而成交個案中,均見呎價出現明顯調整,亦不乏蝕讓個案。

最近商廈交投較年初為多,蝕讓個案亦上升。消息指,上環 永樂街58號 全幢迷你商廈,以約2億元沽出,物業樓高21層,總建築樓面約2萬平方呎,辦公室共20層,提供1部升降機通往各樓層,每層樓面不足1,000平方呎,現時有健身中心等租用,出租率約2成。以約2億元成交價計,呎價約1萬元。據悉,新買家購入作長綫收租。

2017年凱龍瑞基金以約2.3億元購入 永樂街56及58號 ,屬逾60年舊樓,集團購入後進行重建。2022年大廈落成,基金曾以約4.5億元放售,當時未獲承接,如今大幅降價至約2億元沽出。持貨6年轉手,帳面蝕約3,000萬元,惟連同建築費,估計至少蝕逾億元。

該基金早年大舉進軍商廈市場,並吸納上環舊樓地盤進行重建,如早年購入永樂街3舊樓地盤,共涉約9.62億元,其後引入基金投資進行重建成「 88WL 」,去年中曾放售物業,叫價約13.5億元,惟未獲承接,最終降價至約7.5億元沽出,以總樓面約90,199平方呎計,呎價約8,315元。未計建築費已蝕約2億元,若連同起樓成本,保守蝕至少約6億元離場,為近年商廈最大手蝕讓。

另外,指標甲廈亦錄蝕讓,由德祥地產 (00199) 持有作為集團總部的 美國銀行中心 30樓全層,連4個車位,月初以約2.6億元售出,呎價約1.9萬元。單位面積約13,880平方呎,為集團在港的總部。據悉,買家為信和集團或有關人士。同時,德祥地產會以每月約65萬元售後租回有關樓面1年,並有1年續租權,需要支付有關樓面的管理費、差餉及地租。

德祥地產表示,有關交易預期會錄得約400萬元虧損,所得資金會用作償還集團的銀行貸款。

此外,亦有業主蝕讓放售優質單位,涉及觀塘海濱道181號 One Harbour Square 頂層特色單位,業主委託代理放售,意向價約2.1億元,總建築面積約17,153平方呎,呎價約1.2萬元。以交吉形式出售。單位除室內寫字樓面積外,更享有約802平方呎平台,以及私人天台約3,112平方呎。據悉,業主於2015年以約2.7億元購入,現時叫價較購入價低逾兩成。

分析指,由於近年商廈需求疲弱,加上供應高,令空置率高企,租金已下跌逾3成。不少業主早年於商廈高峰期購入樓面,現租金已跌3成,樓價難免回調,故需以蝕讓價放售。隨着成交個案增,商廈新指標價出現,將令減價情況更普遍,蝕讓個案勢增。

(HKET)


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