港經歷3年疫市，儘管通關後帶來利好因素，惟內地客消費模式改變，大型租戶缺乏擴張意欲，零售「生態」大轉型，核心區鋪市暫未能夠重返疫情前，租金難「V形」反彈。

有外資行代理表示，兩地通關後，市場減少不確定因素，惟後市如何走下去，仍然有待觀察，比較一年前，外圍環境改變了，利息增加2至3厘，部分內地企業遭遇困難，亦有本地投資者大手沽貨，前景存在不明朗因素。

現時內地客消費模式，跟從前有很大轉變，他們來港打卡「深度遊」，感受氣氛，鍾情具特色、大眾化餐飲，例如天后清湯腩，貴價的廚師「發辦」生意大跌，直接影響高級食肆擴張，從而影響鋪位租金。

疫情之前，銅鑼灣崇光百貨每逢「感謝祭」，人山人海，水泄不通，內地客還將「一版版」化妝品，帶到駱克道門外裝箱，此光景不再，過往「感謝祭」僅一個星期，現時長達一個月。

過去在核心區售賣名牌水貨店鋪，紛在疫情期間結業，一雞死一雞鳴，現時有內地來港新開名牌水貨店，惟規模未及從前。今年五一黃金周，沒有預期「火爆」，來港旅客62萬，離港外遊的市民高達90多萬，這是內地疫情後第一次有5天長假期，不少內地客均在國內旅遊，來港的只佔小部分。

今年初，他預期，本港4個核心區鋪租升幅3%至8%，至於下半年，就要視乎暑假情況。事實上，過去數月以來，只有藥妝店擴張開鋪，奢侈品則只選擇大型商場，廣東道只選擇接近海港城，「散業主」地段、即過了海防道一段，吉鋪仍然多，空置率高逾10%。

奢侈品注重形象，期望在名店聚集地方落位，不希望毗售賣藥妝等產品，吉鋪眾多街道，看不清布局，亦令他們猶豫。現時，歐洲奢侈品，品牌化妝品皆缺乏擴張意欲，個別開設旗艦店的，只選址最核心地段，租金不貴，而且只此一家。大型國貨公司生意則好轉，通關後，港人購買藥物送內地親友。